2026 年 5 月下旬，希腊移民与庇护部正式发布编号第 1/2026 号解释性通函，这份长达 31 页的重磅官方文件，针对黄金签证购房移民项目过往长期存在的政策模糊地带作出全面细化界定，以立法解释的形式彻底叫停了市场流行多年的多套房产凑投资额、多人拼单合买房产申请居留的操作路径，标志着希腊黄金签证正式迈入强监管、重合规的全新阶段。
自雅典等热门区域上调至 80 万欧元、普通地区上调至 40 万欧元的三轨制新政落地之后，市场上衍生出不少规避高门槛的变通方案。在通函出台之前，部分移民服务商向投资人推介低成本方案：投资人分开购入两套或多套总价相加达标、单套金额不足门槛的小户型房产，试图累加房产总价，满足 80 万欧元或者 40 万欧元的投资要求；还有多名互不相关的投资人，共同出资购买一套高价住宅，各自按照出资份额办理黄金签证。在部分地区审批尺度宽松的时期，少数类似案例得以递交，给市场造成了 “拼单购房可行” 的错觉，这类投机方案一度成为不少预算有限投资者的备选方向。
而这份 31 页官方通函，用清晰、无弹性的条款，从根源上封堵了两条主要的规避通道。通函明文规定，80 万欧元热门区档位、40 万欧元普通地区档位、25 万欧元商改住特殊通道，三条投资路径全部执行 “单套房产达标原则”。
第一条红线：禁止多套房产金额累加凑齐投资额。投资人无法购买两套及以上独立产权住宅，将房产价格相加，凑够对应区域最低投资额。哪怕投资人购入两套房产总价合计达到 80 万欧元，单套房产价格只有 40 万欧元，该组合依旧不能用来递交黄金签证申请。投资人即便名下持有多套希腊房产，最终也仅能依靠其中一套完全满足金额、面积双重标准的房源申请身份，其余房产只能算作个人额外资产，不计入移民投资额度之内。
第二条红线：禁止无亲属关系投资人拼单合买一套住宅、分头申请黄金居留身份。一套符合移民标准的住宅，仅支持一组家庭作为主申请人递交。多名互不相关的海外买家，共同持有同一套房产产权，每个人凭借自己所持有的产权份额单独申请黄金签证，该模式被官方直接否决，未来递交后将会直接被拒签。文件同时补充人性化例外条款，夫妻双方共同持有同一套达标房产属于合规情形，一方作为主申请人，另一方可以以家属身份随同获批居留，不受该合买禁令约束。
除此之外，通函还同步细化配套规则，对房产面积核算标准、车位储藏室、商改住项目、民宿短租禁令、房产置换顺序等多项热点问题作出权威解释，全方位堵住监管漏洞。120㎡最低居住面积仅计算住宅室内可使用面积，阳台、独立车位、储藏室可以计入购房投资额，但是面积部分不能算入 120㎡达标面积；热门区域购入的黄金签证住宅严禁 60 天以内的 Airbnb 等旅游短租，违规将会处以最高 5 万欧元罚款，严重时可吊销已经获批的居留身份；投资人想要置换移民房产，必须遵循先购置新房、再出售旧房的顺序，一旦旧房提前过户转出，居留身份即刻失效；备受市场关注的 25 万欧元商改住项目，必须完成真实的施工改造以及市政用途变更手续，纸面性质的虚假改造将不会被移民局认可，且同一套商改住房源，只能使用一次 25 万欧元低门槛通道，二次转卖之后，下一任买家就不再享受优惠，需要按照所在区域 40 万或者 80 万欧元标准执行投资要求。
本次监管收紧，并不是希腊临时提高投资金额门槛，而是补齐之前法案遗留下来的执行缺口。过去各地移民分局对于政策理解尺度不一，同类申请在不同城市审批结果出现差异。31 页通函的出台，统一了全国所有移民办公室的审核标准，消除地区执行差异，杜绝灰色操作空间，未来所有黄金签证案件都会按照同一套严格标准进行审理。
新规落地之后，对于投资者的规划思路将产生重大影响。预算有限、原本计划拆分多套小户型凑投资额的申请人，原先低成本方案已经完全不可行。投资人现在必须按照所在区域要求，选购一套总价足额、面积达到 120㎡的合规住宅，才能顺利递交移民申请。与此同时，市场上各类宣传 “拼单拿希腊身份”“多套小户型打包办理黄金签” 的推广方案，全部属于不合规的风险项目。投资人在选房阶段，需要提前核验房源的价格、面积、土地性质，避开存在产权共有、用途存疑的风险物业，优先选择产权清晰、条件完全匹配官方标准的住宅，降低后续拒签、身份被撤销的风险。
从更深层次来看，封堵拼单、多套凑额通道，也是希腊政府缓解本土住房危机的配套举措。近些年来大量海外投资人购入雅典市中心小户型住宅，用于民宿出租，挤压本地居民长租房源，造成雅典等城市住宅供应紧张、租金价格持续上涨。单套高标准房产的硬性要求，将减少海外投资人大量扫购市中心小户型公寓的现象，引导海外投资流向更大户型、更加匹配本地居住需求的住宅项目，平衡外国投资购房与希腊本地居民住房权益之间的关系。
目前现行 80 万、40 万、25 万欧元三轨购房投资门槛并未发生改动。伴随着监管细则全面落地，希腊黄金签证项目已经告别宽松的红利时代，正式进入规范化、重实审的周期。后续投资人在规划希腊购房移民时，优先选择单套足额达标房源、避开各类灰色变通方案，是顺利获批身份的核心前提。
