希腊政府正在研讨新增一条投资者居留新赛道：投资人可以购入多套房产打包满足投资额度，但是硬性要求所有物
就在希腊移民局 31 页官方通函彻底封死现有黄金签证通道下 “多套凑额、拼单购房” 的路径之后，希腊政府开启了一条全新的政策方向研讨。目前内阁与移民部、住房部门正在联合磋商一套独立于现行 80/40/25 万欧元三轨制度之外的黄金签证备选方案。新规最大的亮点就是放开投资形式，投资人未来可通过购入多套房产打包组合，达到规定投资额从而申请投资者居留身份，但整套方案附带极强的房产使用约束：所有纳入投资组合的物业，永久只能够投向希腊本地长租市场，既不允许投资人本人自住，也全面禁止开展 Airbnb 等民宿短租业务。截至目前该构想仍处在草案讨论阶段，没有提交议会表决、没有正式立法落地，希腊现行购房移民政策完全保持不变，投资人递交申请依旧严格遵守 “单套房产达标” 的硬性规定。
很多投资者容易将本次新方案的讨论，与过去已经被封堵的灰色操作混为一谈。这里需要做出清晰区分。今年 5 月出台的第 1/2026 号通函，是在现有黄金签证框架之内，明确不允许申请人用两套、多套小户型房产总价相加凑齐投资额。即便两套房产总价达到 80 万欧元，只要单套价格不足门槛，就不能够用来递交移民申请，这一条禁令当下已经生效，全国统一执行，不存在任何操作空间。而本次政府研讨的多套房产组合投资，属于一条全新独立赛道，并不是在现有 80 万、40 万档位上放宽规则，而是打算增设一个全新的投资居留类别，开辟第二条平行通道。两条政策赛道未来将会并行存在，投资人可以二选一：既可以继续选择购买单套足额房产，可自住、可长租；也可以走新的组合投资路线，购置多套房产打包达标，但是放弃自住权利，房产全部投入本地长租房源市场。
从目前对外披露的草案方向来看，这套全新长租导向黄金签证方案，核心的底层逻辑就是 “房产投资反哺本地住房供给”。近些年来雅典、塞萨洛尼基等大城市住房紧张、租金连年上涨，已经成为突出的民生问题。过去大量海外投资者购入市中心小户型公寓，用于短期民宿经营，大量住宅房源从本地长租市场流出，本地居民可租住房源被进一步挤压。而现行 80 万欧元单套 120㎡住宅的门槛，客观上引导投资人购买大户型物业，在一定程度上减少小户型扫购现象，但大户型总价高，也抬高了海外投资者入场成本，一部分意向投资人望而却步。
希腊政府希望通过这条备选方案，引导海外资本定向补充本地长租房源供给。投资人购入的多套房产，必须长期投放至居民长租市场，租期需要达到官方划定的长租标准，租赁合同需要在市政部门登记备案，后续移民局还有权抽查租赁状态。一旦房产被发现用于短期民宿出租，投资人的居留资格将会面临撤销风险。同时方案硬性禁止申请人自住，意味着这一类投资物业只能作为纯出租资产，投资人本人不能入住该组合内任意一套房屋。
现阶段草案中还有大量关键细节并未敲定，也是后续市场最为关心的焦点问题。第一，全新通道最终设定的最低投资总额尚未公布；第二，投资人投资组合内最多可以包含几套房产，单套房产是否有最低价格、面积限制；第三，房产的地域分区是否延续现有的 80 万热门区、40 万普通区划分标准；第四，长租义务的年限要求，是永久约束房产用途，还是仅需要维持数年长租即可解除限制；第五，续签、家属随行、申根权益、后续入籍路径等配套待遇，是否和传统黄金签证完全一致。以上细则都还需要多部门进一步博弈讨论，后续还将征求地产行业、本地居民代表、移民服务商多方意见。
这项草案释放出非常重要的市场信号，说明希腊政府并非一味持续抬高门槛、收紧所有投资通道，而是开始走向精细化分层管理，对黄金签证进行功能拆分。传统购房黄金签证定位偏向 “居住 + 投资”，投资人买到达标房产后可以自住，也可以长租；而未来这条新增的多套组合投资通道，则定位成纯资产投资类居留产品，投资人换取居留身份的代价，就是把房源永久释放给本地租房居民。两条赛道功能分开，以此平衡海外投资购房需求与本土居民住房权益之间的矛盾。
对于意向投资者而言，现阶段最核心的原则就是保持理性，切勿提前规划所谓 “多套打包购房” 方案。因为草案距离正式落地还有很长一段距离，讨论过程中条款随时可能修改，甚至整个方案都有可能被否决。在法案正式生效之前，所有递交的黄金签证申请，依旧严格执行单套房产达标的审核标准。市面上如果现在就宣传 “多套房产打包办理希腊黄金签新政通道”，全部属于不合规营销宣传，投资人一旦听信购入多套小户型，最终将会无法递交移民申请，带来高额资金风险。
整体来看，希腊黄金签证项目正在进入政策重塑周期，监管精细化、用途分类化已经是大势所趋。未来投资人选择希腊购房移民，需要先分清两条赛道各自的权益、限制、成本，再结合自身需求，看自己更偏向获得一套可自住的住宅，还是纯投资收租的多套物业组合。后续草案每一步进展，都值得意向投资人持续跟进。
很多投资者容易将本次新方案的讨论，与过去已经被封堵的灰色操作混为一谈。这里需要做出清晰区分。今年 5 月出台的第 1/2026 号通函，是在现有黄金签证框架之内，明确不允许申请人用两套、多套小户型房产总价相加凑齐投资额。即便两套房产总价达到 80 万欧元，只要单套价格不足门槛，就不能够用来递交移民申请，这一条禁令当下已经生效，全国统一执行，不存在任何操作空间。而本次政府研讨的多套房产组合投资，属于一条全新独立赛道，并不是在现有 80 万、40 万档位上放宽规则，而是打算增设一个全新的投资居留类别，开辟第二条平行通道。两条政策赛道未来将会并行存在，投资人可以二选一：既可以继续选择购买单套足额房产，可自住、可长租；也可以走新的组合投资路线，购置多套房产打包达标，但是放弃自住权利，房产全部投入本地长租房源市场。
从目前对外披露的草案方向来看，这套全新长租导向黄金签证方案，核心的底层逻辑就是 “房产投资反哺本地住房供给”。近些年来雅典、塞萨洛尼基等大城市住房紧张、租金连年上涨，已经成为突出的民生问题。过去大量海外投资者购入市中心小户型公寓，用于短期民宿经营，大量住宅房源从本地长租市场流出，本地居民可租住房源被进一步挤压。而现行 80 万欧元单套 120㎡住宅的门槛，客观上引导投资人购买大户型物业，在一定程度上减少小户型扫购现象，但大户型总价高，也抬高了海外投资者入场成本，一部分意向投资人望而却步。
希腊政府希望通过这条备选方案，引导海外资本定向补充本地长租房源供给。投资人购入的多套房产，必须长期投放至居民长租市场，租期需要达到官方划定的长租标准，租赁合同需要在市政部门登记备案，后续移民局还有权抽查租赁状态。一旦房产被发现用于短期民宿出租，投资人的居留资格将会面临撤销风险。同时方案硬性禁止申请人自住，意味着这一类投资物业只能作为纯出租资产，投资人本人不能入住该组合内任意一套房屋。
现阶段草案中还有大量关键细节并未敲定，也是后续市场最为关心的焦点问题。第一，全新通道最终设定的最低投资总额尚未公布；第二，投资人投资组合内最多可以包含几套房产，单套房产是否有最低价格、面积限制；第三，房产的地域分区是否延续现有的 80 万热门区、40 万普通区划分标准；第四，长租义务的年限要求，是永久约束房产用途，还是仅需要维持数年长租即可解除限制；第五，续签、家属随行、申根权益、后续入籍路径等配套待遇，是否和传统黄金签证完全一致。以上细则都还需要多部门进一步博弈讨论，后续还将征求地产行业、本地居民代表、移民服务商多方意见。
这项草案释放出非常重要的市场信号，说明希腊政府并非一味持续抬高门槛、收紧所有投资通道，而是开始走向精细化分层管理，对黄金签证进行功能拆分。传统购房黄金签证定位偏向 “居住 + 投资”，投资人买到达标房产后可以自住，也可以长租；而未来这条新增的多套组合投资通道，则定位成纯资产投资类居留产品，投资人换取居留身份的代价，就是把房源永久释放给本地租房居民。两条赛道功能分开，以此平衡海外投资购房需求与本土居民住房权益之间的矛盾。
对于意向投资者而言，现阶段最核心的原则就是保持理性，切勿提前规划所谓 “多套打包购房” 方案。因为草案距离正式落地还有很长一段距离，讨论过程中条款随时可能修改，甚至整个方案都有可能被否决。在法案正式生效之前，所有递交的黄金签证申请，依旧严格执行单套房产达标的审核标准。市面上如果现在就宣传 “多套房产打包办理希腊黄金签新政通道”，全部属于不合规营销宣传，投资人一旦听信购入多套小户型，最终将会无法递交移民申请，带来高额资金风险。
整体来看，希腊黄金签证项目正在进入政策重塑周期，监管精细化、用途分类化已经是大势所趋。未来投资人选择希腊购房移民，需要先分清两条赛道各自的权益、限制、成本，再结合自身需求，看自己更偏向获得一套可自住的住宅，还是纯投资收租的多套物业组合。后续草案每一步进展，都值得意向投资人持续跟进。
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