希腊移民部官方统计，2026 年上半年黄金签证首次申请 2551 份，对比 2025 年同期 455
希腊移民与庇护部最新出炉的 2026 上半年官方数据，为火热多年的黄金签证市场按下降温信号。统计显示，今年 1‑6 月，希腊黄金签证全新首次申请数量仅为 2551 份，对比 2025 年同期 4553 份，同比大幅下滑 44%，项目正式迎来政策调整后的申请退潮期。在新申请大幅回落的背景之下，审批端却呈现另一番景象，上半年居留卡签发量达到 4919 份，同比上涨 21%，大量 2024‑2025 年积压已久的历史案件集中完成审批，不过目前市场当中依旧还有 7368 份遗留申请等待审理，积压库存尚未完全消化。一降一升的数据反差，也折射出希腊黄金签证正在完成一轮深刻的市场转型，同时政府也在积极研讨一条全新的长租导向居留备选方案，试图在吸引外资投资与解决本土住房危机之间寻找到全新平衡点。
本轮申请量大幅下滑，并不是偶然出现的短期波动，而是 2024 年 9 月分区涨价新政落地之后，市场经过过渡期之后呈现出来的必然结果。原先统一 25 万欧元即可购房拿身份的时代已经结束，现行三轨分区政策将阿提卡大区雅典、塞萨洛尼基、圣托里尼、米科诺斯等热门区域投资门槛上调至 80 万欧元，其余普通地区最低 40 万欧元；25 万欧元通道仅保留给商改住、历史建筑修复等特殊物业，普通住宅不再享受该低价档位。门槛大幅抬高，直接劝退了一大批预算有限的海外投资人。
除投资额上涨之外，两条重磅监管规则进一步削弱了房产投资收益属性。其一，热门区域获批黄金签证的住宅物业，永久禁止 Airbnb 等 60 天以内的短期民宿出租，而民宿收益曾是很多海外投资者选择希腊项目最看重的回报来源；其二，今年 5 月底移民局发布长达 31 页的官方通函，彻底封堵多套小户型凑投资额、无关人员拼单合买房产拿身份的灰色通道，明确现有政策框架下必须单套房产足额达标，以往市场上流行的低成本变通方案彻底失效。多重政策叠加之下，不少意向投资人暂缓递交计划，市场热度随之快速回落。
值得注意的是，申请 “退潮” 并不等于项目走向终结。从签发数据不难看出，过去几年大量涌入的投资人，依旧在陆续拿到居留身份，截至 2026 年年中，希腊有效黄金签证持有人数已经突破三万大关，项目存量规模庞大。当前申请下降，本质上是投资人画像的一次迭代，过去大批量中小预算投资者逐步退场，未来黄金签证将会转向面向高净值人群的精品化投资项目。
面对当下市场格局变化，希腊政府并没有单纯依靠收紧门槛、抬高价格单向调控，而是开启全新赛道的政策研讨工作。自 2026 年 9 月初传出消息，希腊内阁、移民部以及住房部门正在磋商一条独立于现行三轨购房政策之外的全新投资者居留备选方案。这条新方案最大的突破点就是放开多套房产组合投资限制，投资人未来可购买两套甚至更多房产，多套物业总价相加达到规定投资额，即可递交居留申请。但是该通道附带极其严格的使用约束：所有用于移民申请的房产，只允许长期出租给希腊本地居民，永久禁止民宿短租业务，同时投资人本人不能够入住任意一套投资房产，物业只能作为纯收租资产存在。
很多投资者会将这条草案新规，和刚刚被封堵的 “多套凑额” 方案混为一谈，二者却有着本质上的区别。被移民局通函禁止的多套凑额，是在当前 80 万、40 万欧元自住型黄金签证通道之内，用多套房产相加达标，买到的房子可以自住、长租；而本次研讨的组合投资方案，属于一条全新、平行独立的居留赛道，是政府主动放开多套房产投资权限，以此换取房源投入本地长租房市场，用来缓解雅典等大城市住房紧缺、租金连年上涨的民生难题。
现阶段这份长租导向的居留方案，依旧停留在草案讨论阶段，尚未提交议会表决，没有任何法律效力，现行黄金签证政策保持原样执行。投资额标准、房产数量上限、长租义务年限、家属随行权益、续签规则、入籍路径等一系列核心细则，均没有对外公布，后续条款存在较大修改空间，甚至整个方案都有可能遭到否决。
草案的释放，也清晰透露出未来希腊投资移民的顶层设计思路：实施双赛道分层管理。一条赛道就是目前正在运行的自住型黄金签证，投资人购置单套达标房产，可以自住，也可以长租；另一条赛道就是正在研讨当中的纯长租投资通道，投资人购入多套物业，放弃自住权益，房源定向供给本地租客。两条路线各司其职，既保留给海外投资人定居希腊的选项，又开辟一条专门补充本地长租房源的外资投资渠道，平衡外资购房与本土居民住房利益冲突。
对于国内意向投资者而言，当下最关键的原则就是保持理性观望，不要提前按照草案规划购房。由于新规并未落地，现阶段市场上任何宣称可以多套小户型打包办理希腊黄金签证的推广，都属于不合规营销。投资人如果计划近期递交申请，则依旧需要严格遵循单套房产足额达标的现行政策，选购产权清晰、面积与价格完全符合官方标准的房源，规避资金损失以及后续拒签的风险。
整体来看，希腊黄金签证已经告别低门槛红利时代，正式迈入精细化监管、多赛道并行的政策重塑周期。申请量暴跌 44% 既是旧市场热度的退潮，也是新一轮政策改革的开端，后续这条长租导向备选方案每一步立法进展，都值得海外投资人持续跟踪关注。
本轮申请量大幅下滑，并不是偶然出现的短期波动，而是 2024 年 9 月分区涨价新政落地之后，市场经过过渡期之后呈现出来的必然结果。原先统一 25 万欧元即可购房拿身份的时代已经结束，现行三轨分区政策将阿提卡大区雅典、塞萨洛尼基、圣托里尼、米科诺斯等热门区域投资门槛上调至 80 万欧元，其余普通地区最低 40 万欧元；25 万欧元通道仅保留给商改住、历史建筑修复等特殊物业，普通住宅不再享受该低价档位。门槛大幅抬高，直接劝退了一大批预算有限的海外投资人。
除投资额上涨之外，两条重磅监管规则进一步削弱了房产投资收益属性。其一，热门区域获批黄金签证的住宅物业，永久禁止 Airbnb 等 60 天以内的短期民宿出租，而民宿收益曾是很多海外投资者选择希腊项目最看重的回报来源；其二，今年 5 月底移民局发布长达 31 页的官方通函，彻底封堵多套小户型凑投资额、无关人员拼单合买房产拿身份的灰色通道，明确现有政策框架下必须单套房产足额达标，以往市场上流行的低成本变通方案彻底失效。多重政策叠加之下，不少意向投资人暂缓递交计划，市场热度随之快速回落。
值得注意的是，申请 “退潮” 并不等于项目走向终结。从签发数据不难看出，过去几年大量涌入的投资人，依旧在陆续拿到居留身份，截至 2026 年年中，希腊有效黄金签证持有人数已经突破三万大关，项目存量规模庞大。当前申请下降，本质上是投资人画像的一次迭代，过去大批量中小预算投资者逐步退场，未来黄金签证将会转向面向高净值人群的精品化投资项目。
面对当下市场格局变化，希腊政府并没有单纯依靠收紧门槛、抬高价格单向调控，而是开启全新赛道的政策研讨工作。自 2026 年 9 月初传出消息，希腊内阁、移民部以及住房部门正在磋商一条独立于现行三轨购房政策之外的全新投资者居留备选方案。这条新方案最大的突破点就是放开多套房产组合投资限制，投资人未来可购买两套甚至更多房产，多套物业总价相加达到规定投资额，即可递交居留申请。但是该通道附带极其严格的使用约束：所有用于移民申请的房产，只允许长期出租给希腊本地居民，永久禁止民宿短租业务，同时投资人本人不能够入住任意一套投资房产，物业只能作为纯收租资产存在。
很多投资者会将这条草案新规，和刚刚被封堵的 “多套凑额” 方案混为一谈，二者却有着本质上的区别。被移民局通函禁止的多套凑额，是在当前 80 万、40 万欧元自住型黄金签证通道之内，用多套房产相加达标，买到的房子可以自住、长租；而本次研讨的组合投资方案，属于一条全新、平行独立的居留赛道，是政府主动放开多套房产投资权限，以此换取房源投入本地长租房市场，用来缓解雅典等大城市住房紧缺、租金连年上涨的民生难题。
现阶段这份长租导向的居留方案，依旧停留在草案讨论阶段，尚未提交议会表决，没有任何法律效力，现行黄金签证政策保持原样执行。投资额标准、房产数量上限、长租义务年限、家属随行权益、续签规则、入籍路径等一系列核心细则，均没有对外公布，后续条款存在较大修改空间，甚至整个方案都有可能遭到否决。
草案的释放，也清晰透露出未来希腊投资移民的顶层设计思路：实施双赛道分层管理。一条赛道就是目前正在运行的自住型黄金签证，投资人购置单套达标房产，可以自住，也可以长租；另一条赛道就是正在研讨当中的纯长租投资通道，投资人购入多套物业，放弃自住权益，房源定向供给本地租客。两条路线各司其职，既保留给海外投资人定居希腊的选项，又开辟一条专门补充本地长租房源的外资投资渠道，平衡外资购房与本土居民住房利益冲突。
对于国内意向投资者而言，当下最关键的原则就是保持理性观望，不要提前按照草案规划购房。由于新规并未落地，现阶段市场上任何宣称可以多套小户型打包办理希腊黄金签证的推广，都属于不合规营销。投资人如果计划近期递交申请，则依旧需要严格遵循单套房产足额达标的现行政策，选购产权清晰、面积与价格完全符合官方标准的房源，规避资金损失以及后续拒签的风险。
整体来看，希腊黄金签证已经告别低门槛红利时代，正式迈入精细化监管、多赛道并行的政策重塑周期。申请量暴跌 44% 既是旧市场热度的退潮，也是新一轮政策改革的开端，后续这条长租导向备选方案每一步立法进展，都值得海外投资人持续跟踪关注。
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